Как построить дом в кредит и не задолжать банку крупную сумму — allconstruction.ru
СтроительствоФинансы

Как построить дом в кредит и не задолжать банку крупную сумму

Число желающих построить дом в кредит растет с каждым годом. Насколько выгодно брать такой займ, какая документация необходима, что по этому поводу говорят юристы? Давайте разбираться.

Строительство в кредит – распространенная практика в США, Канаде и европейских странах. В последние годы она дошла и до России.

Кредит на строительство дома – это разновидность ипотечного кредитования. Тем, кто решил построить жилое здание на заемные деньги, придется потрудиться. Банки с большой неохотой выдают займ, требуют целую кипу документации. Финансовой организации нужны гарантии, что средства будут возвращены в срок. В случае ипотечного кредита накладывается обременение. Квартира или другая недвижимость остается в залоге, пока долг не будет погашен полностью.

Когда физическое лицо хочет построить дом в кредит, ситуация с залогом становится еще сложнее. Ведь закладывать пока нечего. Дом пока в проекте, фактически его не существует. Назвать хотя бы примерную стоимость недвижимости тоже нельзя, так как ее невозможно оценить. В результате, потенциальный заемщик должен найти другие, альтернативные варианты залога, которые удовлетворят банк. Иначе последний ничего не одобрит и даже не будет рассматривать заявление.

Квартира в ипотеку, кредит на строительство – в чем разница?

Какие именно кредитные организации могут дать кредит, размер которого более 75% цены земли? В России таких нет. Увы, заемщику нужно минимум две, а то и 3-4 стоимости земли. А значит, кредит беззалоговый, который автоматически переходит в разряд потребительских. А его выдают под большие проценты, да и сумма огромная. Сами банки не хотят рисковать и отказывают потенциальным заемщиком.

Вторичное жилье – совсем другая история. Объект недвижимости имеет конкретную стоимость, он ликвидный. То есть, если завтра покупатель не сможет оплачивать займ, дом будет пущена с молотка по выгодной для банка цене.

Варианты дополнительного залога

В качестве дополнительного залога может использоваться объект недвижимости, принадлежащий заемщику. Эту информацию он подтверждает документально. Также необходимы документы, указывающие на то, каким образом физическое лицо вступило в право собственности. Например, в результате купли-продажи, договора дарения и прочее.

Имейте в виду, что возможности заложить чужое имущество нет. Иногда на это идут небанковские организации, но и они требуют гарантии.

Если же у собственника есть своя квартира, есть несколько вариантов построить дом в кредит:

1.    Взять классический нецелевой займ, оставив под залог свою недвижимость. Полученные от банка деньги направить на строительство.

2.    Взять ипотеку на постройку с помощью залогового жилья. С точки зрения оформления, такой вариант сложный. С точки зрения экономии, является более выгодным. Несмотря на обременения, которые накладываются на квартиру, ничто не мешает гражданину использовать ее. Единственное, чего не может сделать физлицо – сменить собственника.

А еще в залог оставляют участок, на котором строится дом. Кстати, это обязательное условие для тех, кто планирует стройку в кредит. Невозможно купить землю и построить дом по одному договору кредита. Земля изначально должна принадлежать заемщику.

Как получить займ под залог?

При наличии собственного участка, на котором через год-другой вырастет дом, вы вправе использовать его для получения целевого ипотечного кредита. Сначала банк предложит провести оценку земли. Исходя из суммы, указанной в акте, будет озвучена максимальная сумма кредита. Обычно она не превышает 75% рыночной стоимости.

Будьте готовы к тому, что объект могут оценить примерно на 10-15% меньше, чем вы рассчитывали. Процедура проводится за счет заемщика. Он может попробовать найти эксперта самостоятельно, воспользоваться рекомендациями банка, обратившись в фирму. Специалист выполнит необходимые замеры, изучит объект и составит акт.

Почему оценка часто бывает заниженной? Дело в том, что специалисты учитывают возможные затраты на благоустройство участка. Срок действия акта об оценке земли – 6 месяцев.

Поскольку кредитная организация при выдаче заемных средств учитывает стоимость земли, указанную экспертом, впереди заемщика ждет еще одна трудность. Сумма денег, которую он получит, будет гораздо меньше необходимой. Хватит разве что на фундамент. Как продолжить строительство? Вариант только один – обсудить ситуацию с директором отделения, прийти к общему знаменателю.

Замена залога — что это такое?

Процедура непростая, но интересная. Рассмотрим на простом примере:

·       Человек решил построить дом на собственном участке.

·       Он взял деньги в банке, заложив землю.

·       Суммы хватило на закладку фундамента. Деньги закончились, процесс остановился.

·       Теперь это участок с постройкой. А значит, стоимость возросла.

·       Гражданин снова приглашает оценщика по согласованию с банком. Специалист называет новую стоимость земли. А значит, и сумма залога возрастает.

·       Банк делает переоформление, заемщик получает разницу.

·       Если у кредитной организации нет возражений, и она идет навстречу клиенту, можно делать переоформление несколько раз. В процессе строительства участок с объектом недвижимости будет дорожать.

Какие условия получения кредита?

Такую услугу, как кредит на строительство, предлагают многие банковские отделения. Одним из условий выдачи займа является наличие у заемщика собственных средств в размере от 15% стоимости возведения дома по смете. На погашение долга может уходить не более 50% дохода гражданина. Тщательное изучение всех источников дохода – обязательный пункт при определении суммы выдачи.

Лучше всего рассмотреть данную ситуацию на конкретном примере. Залог оценили в два миллиона рублей. Чтобы сделать первый взнос, заемщику понадобится сумма в размере 300 000 руб. (15%). Значит, 1,7 млн. рублей «уходят» в кредит. Представим, что ежемесячно клиент банка получает доход в размере 50 000 рублей. Он может вносить не более 25 000 рублей. На сайте Сбербанка есть кредитный калькулятор, который позволяет быстро произвести все необходимые расчеты. Например, когда кредитная ставка равна 15,75% годовых, а кредит оформляется на 14 лет, размер ежемесячно платежа как раз будет равен 25 тысяч.

Некоторые банки могут пойти навстречу клиенту и разрешить привлечение созаемщиков. Уровень их дохода также учитывается при определении суммы займа. Обычно это супруг или супруга, реже брат/сестра.

Какие программы кредитования есть в России?

На банковском рынке довольно много предложений по кредитованию физических лиц в том числе под залог недвижимости. Стандартные условия — первоначальный взнос не менее 15% от суммы сметы и предоставление пакета документов. Имеет смысл обратиться к основным игрокам этого сектора: СБЕРБАНК, РОССЕЛЬХОЗБАНК, АЛЬФА БАНК, ОТКРЫТИЕ, РАЙФФАЙЗЕН, ВТБ. Каждый из них сформирует для вас предложение и вы сможете путем простого сравнения сделать свой выбор.

Результат сделки будет таким. Заемщик получит на руки договор, подпишет документ, что на его участок накладывается обременение. В соответствии с документом, он лишается возможности проводить любые другие юридические сделки. Обременение будет снято сразу же, как будет погашена задолженность.

Какие документы понадобятся?

Чтобы повысить шансы на получение кредитных средств, крайне важно собрать все документы. Единого эталона нет, у каждого кредитора свои требования к заемщику. Обычно список выглядит так:

·      Паспорт и справка о доходе за последний год.

·       Справка с места работы о том, что потенциальный заемщик официально трудоустроен.

·       Документы на залог.

Как думаете, какая бумага в этом списке самая главная? Нет, не паспорт и даже не справка о доходах. Это смета на строительство. Как вариант, договор с подрядной организацией о сроках и объемах постройки. Более точную информацию о том, какие именно документы понадобятся, предоставит банк-кредитор. Как только будет принято положительное решение, можно приступать к возведению дома.

В редких случаях кредитная организация может закрыть глаза на отсутствие сметы или плана дома. Но здесь работает схема «меньше документов и справок – выше процент». Так финансовые организации пытаются защитить себя от неблагонадежных клиентов.

Хорошая новость! Когда речь идет о постройке жилой недвижимости в кредит, денежные средства предоставляются частями, а не всей суммой сразу. Это очень выгодно для заемщика.

Особенности строительства дома своими руками

Некоторые банки дают добро на строительные работы без подрядчика.  Если заемщик хочет обойтись без посторонних организаций, он все равно обязан составить смету и включить в нее:

·       Стоимость материалов.

·       Работы по подведению коммуникаций (вода, отопление, электричество).

·       Другие обязательные составляющие.

Иногда удобнее и быстрее доверить задачу строительной организации, которая занимается такими вопросами каждый день. Смета будет более объективной.

Далее нужно точно определить сроки строительства. Когда на руках нет необходимой суммы, постройка затягивается на годы, а иногда и на десятилетия. Лучше не затягивать процесс. Даже если планируется самостоятельное возведение дома, рекомендуется обозначить минимальный и максимальный срок сдачи. Как показывает практика, чаще всего в долговую яму скатываются те, кто имеет проблемы с планированием. Всегда нужно закладывать большую сумму, прибавляя несколько лишних процентов. Возможно, не хватит материалов, возможно, все-таки придется нанять специалистов. Также на темпы строительства могут повлиять экономический кризис, командировки, невозможность контролировать объект и пр.

Подведем итоги

Вывод напрашивается только один. Получить кредитование на строительство дома можно, но процесс будет долгим и трудоемким. Банки с особой тщательностью проверяют заемщиков, которые хотят взять деньги и потратить их на строительные работы. Также нужно учитывать тот факт, что ставка по кредиту будет чуть выше, чем при классическом варианте ипотеки. Это связано с высокими рисками банка. Удачи.

 

Знаешь больше по данному вопросу?
— заходи в раздел «Добавить статью» и стань автором
— твои работы будут опубликованы на сайте и другие пользователи получат возможность читать, обсуждать, комментировать их , а также делиться ими в соцсетях.

Похожие записи
Статьи сайтаСтроительство

Что делать, когда стройка дома мешать спать по ночам.

АрхитектураСтроительство

Строительство каркасных быстро возводимых домов. Теория и практика

Строительство

Консервация – строительство жилого дома с перерывами. Как правильно заморозить стройку?

Строительство

Сроки строительства дома: как ускорить стройку без потери качества?