Строительство нового дома на месте старого: нюансы, частые ошибки и возможные препятствия — allconstruction.ru
Строительство

Строительство нового дома на месте старого: нюансы, частые ошибки и возможные препятствия

Прощание с прошлым: как построить новый дом на месте старого?

Как говорила Фаина Раневская, величайшая актриса XX века: «Нет смысла менять фасад, если канализация старая». Раневская подразумевала пластическую операцию, но золотые слова как никогда кстати подходят к сфере строительства. В данной публикации вы узнаете, какие документы понадобятся для сноса, как согласуется постройка, что предпринять со старым фундаментом.

Перед тем, как начинать сооружение дома на старом месте, оценивают состояние прежней постройки. Прежде всего, это касается стен, фундамента. В некоторых случаях допускается сохранение основания. Приглашают экспертов, проводят экспертизу, оценивают качество фундамента. Нужно четко понимать, соответствует ли будущее здание ожидаемой нагрузке.

По мнению экспертов, железобетонный фундамент является универсальным решением. На нем можно возвести практически любую конструкцию. Правда, есть одно большое «но». Если конструкция стоит еще со времен перестройки или раньше, шансы на хорошее состояние фундамента практически нулевые. До 90-х годов основу жилого дома на участке делали по старым, давно неактуальным технологиям. Что вполне логично – других вариантов не было. Бетон приличного качества уже существовал, но был в дефиците, технологии только начинали развиваться.

Впрочем, есть другая проблема. Большинство участков, которые покупались во времена Советского Союза, не проходили оформление. То есть, построенные на территории дома не имеют никакой регистрации. Согласно законодательству, строительство нового дома на месте старого фундамента разрешено, если территория оформлена в частную собственность.

Есть ли преимущества у прежнего фундамента? Если жилье простояло порядка 50 лет, можно спрогнозировать, как долго простоит новое жилище. Однако проведение экспертизы является обязательной процедурой – даже когда план нового дома остается неизменным. Хороший специалист внимательно изучит фундамент и спрогнозирует, как долго сможет простоять конструкция.

Когда реконструкция невозможна

Вы твердо решили для себя: сносим старый дом и строим новый. Но и здесь поджидает сюрприз. Оказывается, данная процедура также нуждается в специальном разрешении. Как быстро вы его получите (и получите ли вообще), зависит от множества факторов: схемы коммуникаций, возможности переподключения, претензий служб госнадзора.

Оснований начать строительство нового дома на том месте, где стоял старый, хватает:

  • Жилище досталось в наследство, но оно находится в ветхом состоянии.
  • Отсутствуют актуальные коммуникации.
  • Хочется расширить площадь. Например, возвести двухэтажный особняк.

Какова процедура? Сначала строение снимается с учета. Затем приступают к сносу и вызывают работников БТИ. Они внимательно изучают объект, составляют акт. На основании полученного документа можно аннулировать запись. Также нужно будет посетить Росреестр и зафиксировать окончательную «гибель» прежней постройки.

Риск есть всегда

Когда получено разрешение на строительство кирпичного или деревянного дома на месте старого, нужно передать в администрацию все данные о строении. Срок выполнения – 10 рабочих дней. Сотрудники попросят предоставить данные коммуникационных сетей, сделать ксерокопию схемы земли с местом расположения конструкции. Разрешение будет действовать в течение 10 лет.

Если вы приобрели участок с какой-нибудь хижиной без дверей, и она не состоит на учете, можете сносить ее. Никакие дополнительные разрешения не потребуются. Достаточно выписаться и оформить технический паспорт, когда будет возводиться дом.

Многие собственники идут на небольшую хитрость. Под видом капремонта или реконструкции они полностью сносят прежнюю постройку. В теории, такой вариант возможен. Главное, чтобы снос не задел коммуникации или фундамент. Разрешение на строительство собственного дома на старом участке и дальнейший ввод в эксплуатацию не потребуется.

Владельцам на заметку! Помимо сноса ветхого здания, нужно сравнять с землей цокольную часть. Если этого не сделать, придется демонтировать подземную часть – «удовольствие» не из дешевых. Понадобится извлечь сваи и разрыть старый котлован, избавиться от бетона.

Почему так важно проверить документы до покупки земли

Реальный пример. В Ленинградской области семья купила земельный участок. Прежний владелец построил на территории шикарный коттедж. Документов, подтверждающих снятие строения с учета, в наличии не оказалось.

Получилось ли узаконить постройку? К счастью, да. Сначала был снят с учета старый дом, разрушенный еще несколько лет назад, а затем получено разрешение – правда, задним числом. Данный случай является везением, ведомство могло отказать. Вот почему важно проверять наличие всех бумаг еще до сделки.

Таким образом, прежде чем начинать строительство добротного двухэтажного дома на месте старого дома, нужно проверить правильность оформления документов. А также провести экспертизу состояния фундамента. Она позволит понять, сможет ли дом простоять на предыдущем основании еще 100 лет или ему грош цена, и лучше делать новый.

После полного сноса старой постройки участок готовится к новому строительству. Работы выполняются в такой последовательности:

  • Вывоз строительного мусора.
  • Планирование новой площади застройки.
  • Оборудование въезда. Нужно освободить площадку для удобного заезда строительной техники.
  • Установка временных сооружений (бытовок). В них будут храниться инструменты и материалы, а также жить строители.
  • Инженерная подготовка. На площадке должно быть достаточное количество электроэнергии и воды, сантехнические кабины.

Как построить новое здание вместо старого: советы юристов

Подготовили разборку наиболее популярных вопросов и ответов о сносе и строительстве новенького дома на старом участке. Случаи взяты из реальной жизни.

Ситуация 1: Семья приобрела 6 соток ИЖС в Подмосковье, на них находится старая дача. Земля, строение в собственности. Мечтаю построить там новенький дом, возможно даже с двумя этажами. Как проще сделать на практике – снести старый либо сделать реконструкцию?

Ответ юриста: Первый совет – не ищите более простое и дешевое решение. В конце концов, в этом доме вам потом жить. И только от вас зависит, будет ли жизнь комфортной или придется ежедневно спотыкаться о запреты и испытывать раздражение. Действуйте по закону – сделайте разрешение на реконструкцию. Уже сейчас можете вынести электросчетчик за межу. Газ придется переподключать отдельно. Также можно обратиться в Управление градостроительства, где вам выдадут разрешение на строительство. Если строится новый дом, необходимо разрешение на снос старого. Если старый дом возвели с серьезными нарушениями, разрешение вряд ли дадут.

Ситуация 2: Имеется участок в Подмосковье, достался по наследству. На участке построен дом конца 19 века. Делал проверку – на учете нигде не стоит. Используется как дача. Рядом с ним планируем построить добротный дом. Старый снесем позже – в нем будем жить в процессе строительства. Нужны ли разрешения на стройку? Если да, то как их получить?

Ответ юриста: Сделайте межевание участка, если пока не делали. Затем топосъемку, она даст возможность получить ГПЗУ. Проектировщик подготовит СПОЗУ. На основании двух документов можно обращаться за разрешением. После возведения инженер составит технический план. Жилье поставят на учет, зарегистрируют.

Ситуация 3: Я приобрел участок площадью 13 соток. На нем есть ветхий дом в один этаж и небольшая пристройка. Часть крыши отсутствует, окна тоже. Хочу построить нормальное жилье в два этажа. Какие документы понадобятся? Разрешат ли мне снести лачугу, если я владелец участка? Что насчет штрафов?

Ответ юриста: На данном этапе никакие штрафы вам не грозят. Единственное, что необходимо сделать – снять конструкцию с учета. Владелец дома имеет право снести его, если дом не поставлен на кадастровый учет. То есть, сначала узнаете, стоит ли дом на учете. Если да – выписываете его. Также понадобится техпаспорт, но уже при оформлении новой постройки.

Ситуация 4: Хотим купить дом в ипотеку, возникла проблема. По документам его площадь равна 44 кв. м, но нынешний хозяин перестроил его под 81 кв. м. Подскажите, как действовать в такой ситуации.

Ответ юриста: Дом, о котором идет речь, зарегистрирован неправильно. Предложите продавцу оформить реконструкцию – только тогда его можно будет купить.

Ситуация 5: В собственности имеется участок, который используется для ведения хозяйства. Раньше здесь стоял дом. Мы его снесли, выполнили заливку фундамента, чтобы построить новый. Как сделать лучше – оформить снос сегодня, чтобы получить разрешение? Или заняться вопросом, когда стройка будет закончена?

Ответ юриста: Имеете право ликвидировать дом, погасив запись, и уже потом строить. Или сначала возвести новое жилье, получить все разрешительные документы, а затем погасить право собственности. Пока старая постройка не ликвидирована юридически, на нее будут приходить налоги. Так что лучше сначала разобраться со старым домом.

Во сколько обойдется снос дома?

Не будем брать во внимание юридическую составляющую – рассмотрим только стоимость демонтажа. Естественно, в каждом случае цена будет индивидуальной, зависит от размеров жилища, его состояния, наличия подъезда для спецтехники, материалов. Также на стоимость повлияет вывоз мусора и расстояние до ближайшей свалки. В среднем, снос обычной деревянной постройки 6 х 6 метров вместе с вывозом мусора обходится в 45-50 тыс. рублей.

Есть и альтернативные решения. Например, аренда гусеничного трактора. Обойдется в 15 000 рублей за одну машиносмену. Бригада подсобных рабочих разберет дом за несколько дней, работа обойдется в 25-30 тысяч. Гусеничный трактор оставит после себя груду мусора. Люди будут делать работу дольше, но аккуратнее. В среднем, вывоз 10 тонн строительного мусора обойдется в 4000 рублей.

Бесплатный вариант – взять в руки лом, кувалду и перфоратор, а затем приступить к самостоятельному демонтажу. Дополнительная пара рук тоже не помешает, как и вознаграждение в виде ящика пива по завершению работы.

3 способа сэкономить на реконструкции

Принято считать, что масштабная реконструкция обходится дороже строительства нового. Однако не спешите с выводами. Все зависит от масштабов восстановительных работ. Есть несколько реальных способов сделать реконструкцию дешевле. Вот они:

  1. Не демонтируйте старый фундамент. Если он не рассчитан на серьезную нагрузку, в этом месте можно достроить веранду или летнюю кухню. Сделайте дополнительное утепление – и в таком помещении можно будет проводить время круглый год.
  2. Установите мансардные окна. Мансарду, чердак вполне реально оборудовать под жилое помещение. В старых домах сюда проникает мало света, но если поставить большие мансардные окна, темное помещение превратится в уютную спальню, детскую или место для игры в бильярд.
  3. При реконструкции кровли также есть возможность сэкономить. Самым бюджетным вариантом является оцинкованная сталь. Такая крыша не боится ни ветра, ни снеговой нагрузки.

Не исключено, что вам придется менять напольное покрытие, коммуникации, заново утеплять дом. Хуже, если стропильная система или перекрытия изжили себя. Такая реконструкция точно влетит в копеечку.

Заключение

Какое бы решение не приняли, строить новый дом или реконструировать старый, точно подсчитать расходы не получится. Учесть все затраты невозможно, особенно если нет опыта в строительстве. Лучше пригласить эксперта, который оценит фронт работ и подскажет, как действовать в конкретной ситуации. Желаем правильных решений и надежной крыши над головой!

Знаешь больше по данному вопросу?
— заходи в раздел «Добавить статью» и стань автором
— твои работы будут опубликованы на сайте и другие пользователи получат возможность читать, обсуждать, комментировать их , а также делиться ими в соцсетях.

Похожие записи
Статьи сайтаСтроительство

Что делать, когда стройка дома мешать спать по ночам.

АрхитектураСтроительство

Строительство каркасных быстро возводимых домов. Теория и практика

Строительство

Консервация – строительство жилого дома с перерывами. Как правильно заморозить стройку?

Строительство

Сроки строительства дома: как ускорить стройку без потери качества?